賃貸物件で民泊が行われているのではないかと疑っても、オーナー自身が実態を確かめることは簡単ではありません。特に、短期滞在者の出入りがある場合、「本当に民泊なのか」「一時的な来客なのか」を外から判断するのは難しく、注意や確認をためらってしまうケースも少なくありません。加えて、短期滞在者の中には、ゴミ出しのルールが守られなかったり、夜中に騒音が発生したりと、周囲の住環境に影響を与えるトラブルが起きやすい側面もあります。一方で、賃借人に対して強く出ることは簡単ではなく、借地借家法によって保護されている以上、十分な根拠がないまま退去を求めることは現実的ではありません。管理会社や賃借人と話し合いを進めるためにも、感覚や噂ではなく、客観的な事実を整理することが重要になります。本記事では、探偵調査によって民泊利用やゴミ出し、騒音といった実態を把握し、証拠をもとに冷静な対応へつなげた事例をご紹介します。
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【この記事は下記の方に向けた内容です】
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- 無断民泊は「疑い」の段階では動きにくい問題である
- 「友人を泊めているだけ」という説明では実態が見えにくい
- 感情的に問い詰めると、かえって問題が長期化する可能性がある
- 実態を把握することで、冷静な判断と次の対応が可能になる
- 早い段階での実態把握が、被害拡大を防ぐ鍵になる
賃借人が無断で部屋を民泊に出しているかもしれない…|50代男性からの調査相談
夜中の騒音・ゴミ出し問題・不特定多数の出入り…違法民泊の実態を突き止めたい
私が所有しているマンションの一室について、管理組合から「最近、特定の部屋で騒音やゴミ出しの問題が続いている」と連絡を受けたのがきっかけでした。深夜や早朝にスーツケースを引く音がする、知らない外国人と思われる人たちが頻繁に出入りしている、ゴミの分別が守られず悪臭が出ているなど、複数の住民から苦情が出ているという内容でした。最初は一時的な来客かと思いましたが、話を聞く限り、短期間で利用者が入れ替わっているようで、通常の居住とは違う印象を受けました。そこで、賃借人本人に確認したところ、「友人を泊めているだけ」「民泊のようなことは一切していない」と強く否定されました。確かに、本人がそう言う以上、こちらも断定的なことは言えず、その場では注意にとどめました。しかしその後も、管理組合からの苦情は収まらず、騒音やゴミの問題が断続的に続いている状況でした。管理会社に相談しても、「民泊をしているという明確な証拠がないと、こちらから強く指導するのは難しい」と言われ、オーナーとしても身動きが取れない状態が続きました。このままでは、他の住民との関係悪化や、物件全体の評判・資産価値にも影響が出るのではないかという不安が大きくなっていきました。今の状態で賃借人に話をしても「友人だ」「一時的だ」と言い逃れされるだけで、状況が改善するとは思えません。そこで、誰が、どのくらいの頻度で部屋を利用しているのか、短期滞在が継続的に行われているのかといった実態を、第三者の立場で客観的に確認する必要があると考えました。
無断民泊によって起きるごみ・騒音問題とは
短期滞在が前提の利用形態が、生活ルールの崩れを招く背景
無断民泊では、利用者が数日から数週間といった短期間で入れ替わる利用形態が前提となるため、通常の居住を想定したマンションの生活ルールが守られにくい構造があります。ゴミ出しの曜日や分別方法、共用部の使い方、夜間の静粛といったルールは、長く住むことを前提に自然と身につくものですが、短期滞在者にとっては十分に共有されないまま利用が始まるケースも少なくありません。その結果、意図せず騒音やゴミ問題が発生し、周囲の住民に負担がかかる状況が生まれやすくなります。また、利用者の入れ替わりが激しいことで、「誰が使っているのか」「責任の所在はどこにあるのか」が曖昧になりやすい点も特徴です。賃借人が管理や説明を十分に行っていない場合、問題が起きても改善されないまま同じ状況が繰り返されることがあります。住民側や管理会社から見ると、原因が特定できず対応が後手に回りやすく、結果として生活環境の悪化が長期化してしまうのです。こうした背景が、無断民泊によるごみや騒音問題を表面化しにくく、かつ深刻化させやすい要因となっています。
問題を放置するリスク
無断民泊によるごみや騒音の問題は、「そのうち落ち着くだろう」「直接の被害ではないから」と後回しにされがちです。しかし、実態を把握しないまま放置すると、生活環境の悪化にとどまらず、オーナー自身の立場や物件の価値にまで影響が及ぶ可能性があります。小さな違和感の段階で向き合うかどうかが、その後の展開を大きく左右します。
無断民泊が継続すると、深夜や早朝の出入り、スーツケースの走行音、複数人での会話などが断続的に発生しやすくなります。また、ごみ分別が守られないことで悪臭や害虫が発生することもあります。一度こうした状況が常態化すると、住民の生活の質が大きく下がり、精神的な負担が積み重なっていきます。
問題が解消されないまま時間が経つと、他の住民から「オーナーが状況を把握していながら放置しているのではないか」と受け取られる可能性があります。管理組合からの指摘や要請が強まることで、オーナー自身が責任を追及される立場に置かれ、関係修復が難しくなることもあります。
騒音やごみ問題が頻発する物件は、住みづらいという印象が広まりやすく、入居希望者が減少する原因になります。空室期間が長引いたり、家賃設定を下げざるを得なくなるなど、長期的な賃貸経営に影響が出る可能性があります。評判の低下は、将来的な売却時にも不利に働きかねません。
無断民泊の実態を把握しないまま放置すると、「いつから」「どのくらいの頻度で」「どのような形で」行われていたのかが曖昧になっていきます。後から対応しようとしても、証拠や記録が不足し、具体的な是正措置を取ることが難しくなる場合があります。
初期段階であれば話し合いや是正要請で収まる可能性があった問題も、放置によって被害が拡大すると、契約解除や法的手続きといった強い対応を検討せざるを得なくなることがあります。これはオーナーにとっても負担が大きく、望まない形で事態が進んでしまう要因になります。
感情的に対立せず、オーナーとして整理しておくべき対応
賃借人による無断民泊が疑われる場合、感情的に問い詰めたり、曖昧な情報のまま強い対応に出ることは、かえってトラブルを大きくする原因になりかねません。重要なのは、オーナーとして冷静に状況を整理し、契約や管理の立場から取れる行動を一つずつ確認していくことです。実態を把握する前段階として、オーナー自身ができる対応もいくつかあります。
オーナー側でできる対応
- 賃貸借契約書や使用細則を改めて確認する：まずは、転貸や用途外使用、短期貸しに関する条項が契約書にどのように記載されているかを確認します。無断民泊が契約違反に該当する可能性があるかを整理することで、今後の対応方針を明確にしやすくなります。
- 管理会社や管理組合と情報を共有する：騒音やごみ問題について、どのような苦情が出ているのか、発生頻度や時間帯などを管理会社・管理組合と共有します。個人の印象ではなく、複数の情報を集めることで、状況を客観的に把握しやすくなります。
- 書面や記録として注意・要請を残す準備をする：口頭でのやり取りだけでは、後から「聞いていない」「そんな話はなかった」と言われる可能性があります。状況が整理でき次第、注意や確認を文面で行う準備を進めることで、やり取りを記録として残すことができます。
- 直接的な対立を避け、事実確認を優先する：疑いの段階で決めつけた言い方をすると、賃借人が防衛的になり、状況が見えにくくなります。あくまで「事実確認」という姿勢を保ち、冷静に対応することが重要です。
- 第三者の力を借りる選択肢を視野に入れる：オーナー自身での対応に限界を感じた場合は、調査や専門家への相談を含め、第三者の視点を取り入れることも検討します。感情や立場の対立を避けながら、次の一手を判断する材料を整えることができます。
自己解決のリスク
賃借人による無断民泊が疑われる場合、オーナー自身だけで解決しようとすると、かえって状況をこじらせてしまうことがあります。明確な証拠がない段階で強く問い詰めてしまうと、相手は「友人を泊めているだけ」「一時的な利用だ」と主張し、以降は警戒して実態がさらに見えにくくなることがあります。また、感情的なやり取りに発展すれば、管理会社や管理組合を巻き込んだトラブルに発展し、オーナー自身が不利な立場に立たされる可能性もあります。さらに、自己判断で注意や是正を繰り返すうちに、肝心の「いつ・どのように・どの程度利用されていたのか」という事実関係が整理されないまま時間だけが経過してしまうケースも少なくありません。そうなると、後から第三者に相談しても証拠が不足し、適切な対応を取りづらくなってしまいます。問題を早期に解決するつもりが、結果的に長期化や深刻化を招くリスクがある点は、自己解決における大きな落とし穴といえます。
言い逃れを防ぎ、実態を把握するための調査の重要性
無断民泊の疑いがある場合、探偵調査が有効とされる理由は、感情や推測を排し、第三者の立場で実態を整理できる点にあります。探偵は、特定の部屋における人の出入りや利用状況を、一定期間にわたって継続的に確認します。具体的には、短期間で利用者が入れ替わっていないか、スーツケースを持った複数人の出入りが繰り返されていないか、深夜や早朝といった時間帯に特徴的な動きがないかなどを、日時とともに記録していきます。
こうした調査によって、「誰が」「どのくらいの頻度で」「どのような形で」部屋を利用しているのかといった利用実態が客観的に整理されます。単発の来客なのか、短期滞在が反復的に行われているのかが明確になるため、「友人を泊めているだけ」という説明と実際の行動との間に差があるかどうかを判断する材料になります。また、ゴミ出しや共用部の使われ方など、生活ルールに影響を与える行動についても確認することで、周囲の住環境にどのような影響が出ているのかを把握することが可能です。探偵調査は違法性を断定するものではなく、あくまで実態を可視化するための手段です。そのため、感情的な対立を避けながら、管理会社や管理組合、専門家に相談する際の基礎資料として活用することができます。実態を把握した上で次の対応を検討できる点が、オーナーにとって大きなメリットといえるでしょう。
探偵調査の有効性
第三者である探偵が一定期間にわたり利用状況を確認することで、出入りの頻度や時間帯、利用形態といった情報が時系列で記録されます。これにより、「疑っているだけの状態」から、事実に基づいて状況を判断できる段階へ進むことができます。
「友人を泊めているだけ」といった主張に対し、実際の利用状況が整理されていれば、感情的に詰め寄る必要がなくなります。客観的な情報をもとに話し合いができるため、不要な対立を避けながら是正を求めることが可能になります。
探偵調査で得られた記録は、管理会社や管理組合、専門家に状況を説明する際の基礎資料として活用できます。問題を共有しやすくなり、次の対応を検討する上での判断材料として役立ちます。
利用できる探偵調査サービス
エコガード探偵
近隣トラブルにおける環境被害の証拠収集とは、現地での状況確認や、写真・映像による記録を通じて、騒音やゴミ出しなどの問題がどのように発生しているのかを客観的に整理する調査サービスです。感覚や噂では判断しにくい環境被害を、第三者の立場で可視化することで、冷静な話し合いや次の対応につなげるための情報を提供します。今回の事例のように、無断民泊が原因と考えられるゴミ出しや騒音トラブルについても、実態を把握することで、管理会社や関係者と状況を共有しやすくなり、問題解決に向けた具体的な一歩を踏み出すことが可能になります。
今回の調査内容とかかった費用
今回の事例では、賃借人による無断民泊の疑いがあったため、張り込み調査を中心とした実態把握を行いました。一定期間にわたり対象となる部屋の出入り状況を確認し、利用者が短期間で入れ替わっていないか、スーツケースを持った複数人の出入りが繰り返されていないかを重点的に調査しました。その結果、特定の人物が継続的に居住している様子は見られず、不特定多数と思われる短期滞在者が入れ替わりながら出入りしている実態が確認されました。また、深夜帯の騒音や、共用部に分別されていないゴミが放置される様子も記録され、管理組合から寄せられていた苦情内容と一致する行動が確認されました。あわせて、外国人向けの民泊サイトや宿泊予約サイトを確認したところ、外観や立地条件、室内の特徴が一致する掲載情報が見つかり、当該物件が宿泊先として紹介されている形跡も確認されました。これらの結果から、単なる友人の宿泊では説明が難しい、反復継続的な短期利用の実態が明らかになりました。調査結果は管理会社と共有され、これまで証拠不足で対応できなかった問題について、具体的な是正対応を検討できる状況となりました。また、賃借人に対しても、調査内容を踏まえたうえで契約内容の確認と是正を求めることが可能となり、「友人を泊めているだけ」という説明では通らない状況が明確になりました。結果として、オーナーは今後の対応を感情に流されることなく、冷静に判断できる材料を得ることができました。
今回の事例における調査概要
- 調査内容：張り込み調査＋実態調査＋デジタル調査＋報告書作成
- 調査期間：1ヵ月間（実働50時間）
- 調査費用：65万円（税・経費別）
探偵法人調査士会公式LINE
エコガード探偵では、LINEからの無料相談も可能です。お仕事の関係や電話の時間がとれない場合など、24時間いつでも相談可能で利便性も高くご利用いただけます。
「疑い」の段階で動くことが、被害を広げないための分かれ道
専門家へご相談ください
無断民泊によるごみや騒音の問題は、実際に被害が出ていても「本当に民泊なのか分からない」「相手が否定している以上、強く言えない」といった理由から、対応が後回しにされやすいトラブルです。特に賃借人が「友人を泊めているだけ」と説明する場合、オーナーとしても断定的な対応ができず、違和感を抱えたまま時間だけが過ぎてしまうケースは少なくありません。今回の事例では、探偵調査によって短期滞在者の反復的な出入りや、騒音・ゴミ問題が実際に発生している状況が客観的に確認され、これまで曖昧だった利用実態が事実として整理されました。その結果、オーナーは感情や推測に振り回されることなく、管理会社や賃借人と冷静に向き合い、次の対応を判断できる状態へと進むことができました。無断民泊の問題は、放置すれば住環境の悪化や物件の評価低下につながる可能性があります。一方で、証拠のないまま問い詰めても、「知人に貸しただけ」と言い逃れされ、状況が改善しないことも少なくありません。オーナー自身が部屋の監視を行うことは現実的ではなく、賃借人が法的に保護されている以上、慎重な対応が求められます。だからこそ、早い段階で実態を把握し、「疑い」を「判断材料」に変えることが、問題を拡大させないための重要な一歩となります。弊社では、このような無断民泊や生活トラブルに関する調査について、初回相談を無料で受け付けています。対応に迷った段階でこそ、第三者の視点を取り入れることで、冷静な判断につなげることが可能です。
※本サイトで取り上げているご相談事例は、探偵業法第十条に則り、関係者のプライバシー保護を徹底するために、実際の内容を一部編集・加工しています。ECOガード探偵は、不法投棄・環境破壊・汚染行為などの調査を通じて、環境問題の是正と証拠収集を行う専門サービスです。自治体・企業・個人を問わず、問題の早期解決に向けた調査と対応をサポートします。
週刊文春に掲載 2025年6月5日号
探偵法人調査士会が運営する「シニアケア探偵」が週刊文春に掲載されました。一人暮らしの高齢者が増加している背景より、高齢者の見守りツールやサービスは注目されています。シニアケア探偵も探偵調査だからこそ行える見守り調査サービスを紹介していただいています。昨今、日本の高齢者問題はますます深刻さを増しています。少子高齢化の進行により、多くのご家庭が介護や見守りの悩み、相続の不安、悪質な詐欺や被害などの金銭トラブルに直面しています。「シニアケア探偵」の高齢者問題サポートは、こうした問題に立ち向かい、高齢者の皆様とご家族をサポートするために設立されました。
この記事の作成者
エコガード探偵調査担当：北野
この記事は、環境保護や環境問題に関わるみなさまの、解決への一歩を踏み出せるきっかけになればと作成しました。日々の生活の中で困っていることや、不安に感じていることがあれば、当相談室へお気軽にご相談ください。どんな小さなことでも、お力になれれば幸いです。
この記事の監修者
XP法律事務所：今井弁護士
この記事の内容は、法的な観点からも十分に考慮し、適切なアドバイスを提供できるよう監修しております。環境問題は今後日本だけではなく世界的にも解決に取り組んでいかなければいけない問題でもあります。私たち弁護士も法的視点からできることに取り組んでいきたいと感じています。そしてみなさまが安心して生活できるよう、法の専門家としてサポートいたします。
この記事の監修者
心理カウンセラー：大久保
環境問題や近隣とのトラブルは、生活する上でも心身に大きな負担をもたらします。この記事を通じて、少しでも皆様の心の負担を軽くし、前向きな気持ちで生活を送っていただけるように、内容を監修しました。あなたの気持ちを理解し、寄り添うことを大切にしています。困ったことがあれば、どうか一人で悩まず、私たちにご相談ください。心のケアも、私たちの大切な役割です。
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